Hypothèque : le "forward", ou comment s'assurer à l'avance un taux avantageux avant le renouvellement de son hypothèque
07.06.2012 07:15
Au vu des taux hypothécaires très bas proposés de nos jours sur le marché immobilier, beaucoup de nos lecteurs se posent la question de résilier leur hypothèque à taux fixe, à quelques mois de son échéance, pour un nouveau prêt à de meilleures conditions. C'est tentant, lorsque l'on observe la différence entre les taux actuels et ceux que notre banque nous avait proposés pour notre hypothèque il y a quelques années.
Cependant, la résiliation d'une hypothèque à taux fixe pour un nouveau prêt à de nouvelles conditions, à une année ou à quelques mois de l'échéance, n'est souvent pas la bonne solution. En effet, dans la plupart des cas, une résiliation anticipée contraint le client à payer une pénalité. Certes, il existe des solutions pour réduire, négocier ou « rentabiliser » cette pénalité sur le long terme. Mais dans bien des cas, si l'on calcule les intérêts hypothécaires à verser en y rajoutant la pénalité (dont la banque peut communiquer le montant en avance) et que l'on tient compte également de l'incidence fiscale, on risque de s'apercevoir que le gain espéré avec le nouveau taux n'est qu'illusoire.
Par contre vous pouvez, généralement jusqu'à une année à l'avance, demander à votre banque quelles conditions de renouvellement elle vous propose et bloquer à l'avance votre taux en vue du renouvellement.
Cette réservation se nomme un « forward ». Il s'agit de l'opération consistant à « réserver » un taux avant que contrat hypothécaire ne prenne effet. Elle a comme but de profiter d'un taux favorable en évitant la hausse.
L'établissement financier qui vous octroie l'hypothèque vous facturera un surcoût (prime de réservation) pour cette opération. Ce surcoût se rajoutera au taux fixé pour la durée de prêt que vous aurez concordée.
Le « forward » a l'avantage de vous garantir un taux pour l'avenir. Une fois fixé, ce taux restera fixé même si les conditions du marché devaient évoluer avant le début de votre hypothèque – que cette évolution se fasse à la hausse ou à la baisse. Rappelons encore qu'il est possible de réserver son taux pour la totalité de son hypothèque, ou seulement pour une partie.
Cet article est rédigé en collaboration avec notre spécialiste des questions hypothécaires, monsieur Frédéric Luescher, directeur de la société Immo-Consulting.
Source : bonus.ch, Patrick Ducret
